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2022年全面取消落户限制,城乡融合对房地产将形成重大影响!

2020-02-05 11:57:03 来源:互联网 点击 评论

5月5日,中共中央、国务院重磅发布了《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》:

在这个意见中,重点谈到了两大关键性政策演变,将会对中国房地产市场形成重大影响。

【1】

2022年全面取消落户限制

都市圈迎来人口大爆炸

其实在4月初,国家发改委就发布了《2019年新型城镇化的重点建设任务》,其中就要求2019年500万级城镇人口以下的城市,要全面放开落户限制:

而在中央及国务院的意见中,将本次全面取消落户限制的时间延长到了2022年,要求除了“个别超大城市(特指北京上海)外”要全面放开放宽落户限制。

这就意味着2019年,500万人口以下的城市要放开放宽落户限制,到了2022年,特大城市及大部分的超大城市也要放开放宽落户限制。

三年之内,全国性的人口自由流动通道将会基本打通:一次全国性的人口大流动时期即将到来!

在本次意见里,特意说明:经济发达地区、都市圈和城市郊区在体制机制改革上率先取得突破,要增强城市群内中小城市的人口承载力及吸引力。

未来中国的都市圈将会迎来人口大爆炸时期!

【2】

2022年集体建设用地自由入市

土地财政衰退,房产税或落地

在本次中共中央及国务院联合发布的意见中,特别强调一点:到了2022年,要基本建设完成城乡统一建设用地市场:这就意味着农村集体建设用地将会直接入市,形成对土地财政的极大冲击。

我国的建设用地分为国有建设用地和农村集体建设用地,其中只有国有建设用地是可以通过土地市场进行出让,从而政府获得土地出让金的。

农村集体建设用地由于土地产权属于村集体所有,是不允许上市交易进行房地产开发建设的。

但是根据最新的消息透露,2019年农村集体建设用地改革方案已经基本形成,极有可能会在近期出台:这意味着农村集体建设用地可以直接入市进行房地产开发,房子供应量将会急剧增大。

最关键的是,农村集体建设用地由于土地产权归属集体企业所有,因此获得的土地出让金与政府无关,而是直接归于村集体用于农民分成,提高农民收益:这相当于从政府蛋糕里分掉了一杯羹。

2015-2018年,自然资源部曾经对试点的33个县市进行集体建设用地总量进行调查:33个县市,集体建设用地达到了12万宗,建设用地142万亩。

根据这个数量进行估算,预计全国集体建设用地总量在5000万亩左右,基本可以满足中国30-50年的开发需求!

当然由于大部分的集体建设用地均在相对偏远的地区,因此预计真正能够有效进行城乡地区开发的规模不到40%,也差不多2000万亩左右。

北京市2018年12月,大兴区就出让了三宗集体建设用地:总规模高达35万平米,全部用于建设共有产权房,4000套,均价29000。

这三块地的楼面地价在1.5万/平米,要比周边国有建设用地的低价便宜20%左右。

这就意味着一旦农村集体建设用地大量入市,必将对周边地价形成一定的冲击,政府土地财政极有可能会出现衰退迹象。

在这种背景下,土地财政的衰退,有可能会加速推动房产税的落地,来对政府财政进行额外的补充。

【3】

城乡生产要素的自由流动

将会对城市房地产市场形成重大影响

中国一直以来,都是严格限制农村的生产要素进入城市的:比如利用户籍制度,不允许农民进城落户;利用土地制度,将农村建设用地排除在城市化进程之外。

农村的生产要素供应能力是非常恐怖的,一旦自由流入城市,将会对城市造成巨大的冲击:

比如农村人口进城落户,将会对城市养老,高考等福利形成重大冲击,户籍人口多了,城市养老负担就会加大,高考难度就会加大,这些都是对城市居民不利的。

比如农村集体建设用地一旦进入城市土地市场,将会对政府垄断下的国有建设用地形成冲击,高地价将不会再现,土地财政会出现衰退,高房价或将被瓦解等等。

由此可见,中国城乡生产要素一体化流通,将会是中国深化改革的一块硬骨头,任重而道远!


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