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楼市“醒酒”了,房地产“地位”难保?未来5年3个行业更“吃香”

2020-02-01 22:41:24 来源:蓝白观楼市 点击 评论

2020年初的这场风波,让所有人都感到措手不及。

对房地产市场来说也是如此,被全国开发商都寄予厚望的“返乡置业”行情,就这么悄无声息的消失了。

克而瑞今天发布的数据显示:截至2020年1月末,TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。

据不完全统计,截至1月27日,全国共有杭州、苏州、聊城、合肥、重庆、成都、绵阳、德阳、攀枝花、雅安、乐山、自贡、广西(14个地级市)、云南(16个地州)、宜昌、襄阳、鄂州、湛江、南昌、福州、南京、赣州、德清、广州、济南、太原、郑州、福州等近60个城市的住建部门、房协已下文要求暂停售楼处销售活动。

中原地产首席分析师卢文曦表示:“一般来说,看房的人少了,后续转化成买房的人就更少了。这对小阳春行情的恢复及升温肯定会有一定的影响。”

看来,不只是返乡置业潮没有了,未来几个月人们期盼已久的“小阳春”,也要告吹。

我觉得,这未尝不是好事,让楼市尝尝“酒后清醒”的感觉。

过去这些年,房地产就像“喝了酒”一样,被高房价、高杠杆、高周转搞的“晕头转向”。

楼市体量的扩张是显而易见的。

20年来,房屋新开工面积从2亿平增至20.9亿平,累计上涨9.3倍。

房地产开发投资完成额从0.2万亿元增至12万亿元,累计上涨55.8倍。

商品房销售面积和销售金额分别从1.2亿平增至17.2亿平、0.3万亿元增至15万亿元,累计上涨13.1、58.7倍。

房企的无序增长,也让人感到头疼。

2018年,全国房地产企业数量达9.8万个,比1998年的2.4万个增长3.1倍,其中5家房企位列世界500强。

截止到2019年6月末,我国贷款余额146万亿元,其中与房地产相关的贷款分别有:小微贷款10.7万亿元,占比7.3%;房地产贷款41.9万亿元,占比28.7%;住户(家庭)贷款51.7万亿元,占比35.4%。

因此,这个时候出现一件让楼市“醒酒”的事,反而能让开发商、购房者、刚需、投机客、各个城市清醒一些。

至少能让人们明白,在生命面前,房子会失去20年以来的“升值”属性,房地产所谓的“支柱地位”可能也难保了。

1,房子大涨的基础没有了,赚“差价”已经没有意义。

上文提到,房地产的开工面积这20年涨了9倍,投资额涨了55倍,销售额和销售面积也动辄是几十倍。

但是,最近几年的情况是怎么样的?

2018年,百城房价指数涨幅为5%。2019年,百城房价指数为3%。涨幅越来越小,持续时间越来越短,都是上半年的3-5月份起涨,随后在下半年遭遇降价促销、土地流拍。

展望2020年,上半年的返乡置业和小阳春销售热潮都没了,即便下半年会有更多城市放开调控,房价又能涨到哪里去?

假如今年百城房价指数涨幅不足3%,也就意味着最近三年买房,扣除掉折旧费、房贷利息等持有房产成本,买房其实是亏钱的!

2,超大型城市、密集的高层住宅,并非是城市化的唯一道路。

之所以很多专家把房地产当成“支柱地位”,有一个重要原因:密集的高层住宅,可以带来人口的大量集聚,从而产生巨大的商业、服务业、创业机会,这是城市化快速发展,提振经济的重要法宝。

房地产确实是这样走的。

数据显示,过去3年内,每年我国新建商品房面积,足够4000万人居住。而每年城镇人口的增加幅度,仅仅只有2000万人。这样算来,3年盖了1.2亿套房子,真正的居住需求可能只有6000万人。

但是,过多集中的建造高层住宅,由此带来的后果却应该引起我们的警惕。

联合国公布的《2019年世界人口前景》报告中,CTBUH全球高层建筑数据库公布了高度世界排名前100位的已建成摩天大楼数据。

这100座摩天大楼分布在10个国家或地区,而这10个国家和地区2019年的人口粗出生率(1年内平均每千人中出生人数的比率)均低于世界平均水平。

比如中国、阿联酋、美国所拥有的摩天大楼数量,均超过10座,而人口粗出生率也只有10-12‰的低位水平。

也就是说,房子盖的越高,盖的越密集,生育率的下降就越显著。

这一点在国内各线城市表现的也很明显,京沪深、强二线城市的离婚率、单身人数、大龄青年要远远超过三四线区域。

尤其在经历了最近的风波后,人口集聚越多的大城市,带来的管控压力就越大,即便在春节期间,大城市出现的案例最多、覆盖面更广。

更何况,马上临近返程高峰,虽然今年假期有所顺延,客流的增加依然不可逆,无论是学生上课、农民工回城、白领上班,元宵节前夕可能会让一二线城市面临的压力更大。

相比之下,广大中小城市和农村只要扛过了最近一段时间,未来1-2个月内压力会明显减轻,因为人流又迁徙到大城市了。

当房子的升值属性开始弱化,当房地产的支柱地位引起人们的反思,经过本次的事件后,未来5年,有3个行情可能更有前景,更“吃香”。

1,线上平台。

线上的教育平台、网络直播平台、电商、新媒体、线上游戏、远程协作与移动办公平台会起到过渡作用。

因为孩子的学习、家庭的购物、公司的运转都是刚性需求,这部分需求很难消失,线上虽然体验很差,遇到紧迫情况,终究可以勉强过渡一下。

2,大健康产业。

对比17年前,这次春节发生的事,会让所有人都长记性:病从口入。

资料显示,目前我国有70%的人处于亚健康,15%的人处于疾病状态,慢性病折磨着每一个家庭。与此同时,老龄化的速度非常迅猛,根据社科院的预测,到2050年,老年人将达到总人口的三分之一。

这种情况下,医护用品、绿色食品、医疗、医药行业会迎来更多资本的青睐。

3,教育行业。

最近有一段话引人深思:孩子问为什么要读书?这10天给出了最好的答案。

我们的答案都显得那么苍白,“为了将来找份好工作,为了能过上富足的生活”,当钟南山院士挺身而出的时候,我们才明白,应该这样告诉孩子们:要做一个像钟院士那样有知识的人。

知识不仅能改变命运,还能救人于水火,教育并不意味着要买学区房,要上高价辅导班,更重要的是我们每位父母都以身作则。


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